İSTİKLAL CADDESİ: 2017’de hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiğinde %11 oranında düşüş yaşandı. 2016 yılındaki boş 23 mağazanın, 2017 itibariyle ancak 12’si kiralandı. 2017 senesinde toplam 35 işlem gerçekleşen cadde üzerinde, 3.000 metre kare ile en büyük proje yeniden açılan Yapı Kredi Kültür Sanat oldu.
Yapı Kredi Kültür Sanat binasıBu işlem diğer verilerden ayrı tutulduğunda kiralama işlem hacminin aslında 3 yıldır sert bir düşüş sergilediği görülüyor. 2017’de İstiklal Caddesi’nde gerçekleşen 35 kiralama işleminin 13’ü yeme-içme (örneğin; The House Cafe, Asmalı Canım Ciğerim, Simit Sarayı), 9’u tekstil (örneğin; DeFacto, NBB Lingerie) ve 4’ü kozmetik (örneğin; Watsons, D&P Parfüm) kategorilerine ait markalar oldu.
AKM'YE KADAR BEKLİYOR
2016-2017 arasında İstiklal Caddesi’nden 9’u hazır giyim/ayakkabı markası olan toplam 13 marka çıkış yaptı. Greyder, Hotiç, Hard Rock Wear gibi markaların yanı sıra Garanti Bankası ve Lera Fresca da geçtiğimiz bir sene içerisinde caddeden çıkan markalar olarak sıralanabilir. Özellikle, Atatürk Kültür Merkezi projesi ile en iyi ihtimalle 2019 ilk çeyreğe kadar İstiklal, eski günlerini biraz daha özleyeceğe benziyor.
BAĞDAT CADDESİ: 2016’da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısının 2017 sonu itibariyle 41’e ulaştı. 2016 yılında düşüş gösteren boş mağaza sayısının tekrar 2015 seviyelerine çıkması ile caddenin ortalama ziyaretçi sayısı %27 oranında düşüş gösterdi. Bağdat Caddesi’nde 2016’ya kıyasla kiralama işlem sayısında herhangi bir değişiklik olmasa da, metrekare cinsinden 2016 senesinin neredeyse iki katı kadar işlem gerçekleşti Metrekare artışının en büyük nedeni ise toplamda yaklaşık 7.000 m2 ile Garanti Bankası ve Beymen’in yer değiştirme projeleri oldu. Son 1 sene içerisinde 2016’da boş olan 42 mağazanın %50’si kiralandı. Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26’sı yeni giriş (örneğin; COS, S’Damat, Borsa Lokantası, Alaçatı Muhallebicisi), 15’i yer değiştirme (örneğin; New Balance, GS Store, Home Store, Penti) ve 2’si de mevcut markaların büyümesi veya renovasyon projesi olarak kaydedildi. (örneğin; Midpoint ve Dufy).
Tüm bunların yanı sıra Kasap Döner, 3 Maymun, Leman Kültür gibi, 5 tanesi yeme-içme sektörüne ait, toplamda 28 marka caddeden çıkış yaptı. Çıkan beş yeme-içme markası yerine ise Sincerely Yoghurt, Taş Masa, Stalk Casual Kitchen gibi 8 tane yeme içme markası giriş yaparak, Bağdat Caddesi’ndeki yeme-içme perakende sayısının 2016’ya kıyasla düşmesinin önüne geçildi. Ek olarak, 2017 yılında Bağdat Caddesi üzerindeki lüks marka sayısında 2016’ya kıyasla bir değişiklik olmadı. (35 mağaza), uluslararası marka sayısı 48’den 45’e düştü. Bağdat Caddesi artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra, belirtilere göre yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmış olması ile birlikte, geçen seneye nazaran ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşandı.
Ancak açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple, Samsung gibi global markalar ile, kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşüyor olması, Bağdat Caddesi artan boş mağaza sayısı, inşaat halindeki binalar ve son belirtilere göre yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmış olması sebebiyle 2016’ya nazaran ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşandı. Bu toparlamanın itici güçleri ise genel olarak yeme-içme ve caddeye yeni giriş yapması beklenen uluslararası markalar ile olması bekleniyor.
NİŞANTAŞI: Özellikle en büyük lüks moda markalarını barındıran Adbi İpekçi Caddesi’ndeki 2017 kentsel yenileme çalışmaları ve kur baskısı nedeniyle genel olarak Nişantaşı Bölgesi’nin yaya trafiği hafta içinde 2016’ya oranla yüzde 19 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle hafta sonundaki ziyaretçi sayısının yüzde 12 oranında arttığı gözlemlendi. Nişantaşı Bölgesi’ndeki perakende mağaza dağılımı seneler nezdinde grafikteki gibi gerçekleşti. 2016’ya kıyasla en önemli düşüşü gösteren aksesuar ve mücevher kategorisi dışındaki diğer sektörlere ait mağaza sayılarında ise önemli bir değişiklik kaydedilmedi.
Nişantaşı Bölgesi’nde stok sayısı 2016’yla aynı kalıp (380 mağaza), toplam kiralama hacminde 2016’ya nazaran düşüş olduğu saptandı. Kiralama işlem sayısının 2017 itibariyle ile bir nebze de olsa düşmesinin en önemli nedenlerinden biri özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi’de yoğunlaşmış olan kentsel yenileme çalışmaları: 2017 yılı içerisinde gerçekleşen 31 kiralama işleminin 11’i Abdi İpekçi’de, 5’i Rumeli Caddesi’nde, 6’sı Teşvikiye ve 9’u Vali Konağı Caddesi’nde gerçekleşti. Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin neredeyse yarısı (14 tanesi) hazır giyim kategorisinden olup, bu kategorideki işlemlerin %64’ü ise ulusal markalar tarafından yapıldı. (örneğin; Faruk Saraç, Ebru Boutique, Ömür Özer).
ROBERTO CAVALLİ ÇIKTI
Lüks ve erişilebilir lüks marka işlemleri ise toplamda 8 işlemle sınırlı kalmıştır. Nişantaşı Bölgesi’nden 2017 senesi itibariyle Roberto Cavalli, Escada, Tiffany & Co., Stradivarius, Mothercare ve Laura Ashley gibi markalar çıkış yaptı. Brandroom ise küçülmeye giderek, bulunduğu mağazanın 300 m2’lik alanını boşalttı. Nişantaşı Bölgesi artan kentsel yenileme çalışmaları ve boş mağaza sayısı nedeniyle hafta içlerinde yaya trafiğinde bir düşüş yaşasa da, 2016 senesinden beri artmaya devam eden ikincil caddelerdeki perakende seçenekleri sayesinde hafta sonunda ziyaretçi çekişini atırdı. Özellikle ara sokaklarda yer alan yeni nesil kahve dükkanları ve restoranların tercih edilmesi, Nişantaşı’nı diğer tüm ana caddeler içinde hedef kitlesi doğrultusunda yaya trafiğini artırabilmiş tek cadde olarak ön plana çıkarmayı başardı.
Ancak yüzde 92 gibi ciddi oranda artan inşaat alanı nedeniyle ortaya çıkan görüntü ve gürültü kirliliği bir süre daha yatırımcı ve ziyaretçi nezdinde olumsuz etki bırakmaya devam edebilir. Nişantaşı Bölgesi artan kentsel yenileme çalışmaları ve boş mağaza sayısı nedeniyle hafta içlerinde yaya trafiğinde bir düşüş yaşasa da, 2016 senesinden beri artmaya devam eden ikincil caddelerdeki perakende seçenekleri sayesinde hafta sonunda ziyaretçi çekişini arttı.
Özellikle ara sokaklarda yer alan yeni nesil kahve dükkanları ve restoranların tercih edilmesi, Nişantaşı’nı diğer tüm ana caddeler içinde hedef kitlesi doğrultusunda yaya trafiğini artırabilmiş tek cadde olarak ön plana çıkarmayı başardı. Ancak %92 gibi ciddi oranda artan inşaat alanı nedeniyle ortaya çıkan görüntü ve gürültü kirliliği bir süre daha yatırımcı ve ziyaretçi nezdinde olumsuz etki bırakmaya devam edecek.
