Reklamsız Sözcü
EMİN ÇÖLAŞAN

Harç bitti yapı paydos… Tuğla ekonomisi

10 Nisan 2018

Sevgili okurlarım; Salim Taşçı, Ankara'nın, hatta Türkiye'nin en önde gelen emlâkçılarından, ticari gayrimenkul danışmanlarından biridir. Konut sektörünü en iyi bilen ve analiz eden bir uzmandır.

Bana yazdığı mektubu sizlere aynen iletiyorum:

“Deprem kuşağında yer alan Türkiye'de 81 ilimiz merkezleri, ilçe, belde ve köyleri ile imdat çığlığı atıyor. Deprem bağırıyor; “Sizi ben öldürmüyorum, yaptığınız çürük binalar öldürüyor. 50-60 yıl öncesinin teknolojisiyle yapılan binalar mezarınız olur, haberiniz olsun…” 1999 depremi en büyük uyarılardan biri olmasına rağmen yeterince önlem alındığı görülmemiştir.

LOKOMOTİF SEKTÖR İNŞAAT; İnşaat sektörü Türkiye'nin en büyük sektörlerinden biridir. Direkt olarak 210 sektöre, 2.100 adet yan sektöre katkı yapar. Son 15 yıl içerisinde çoğu büyük krediler bu sektöre aktarılmıştır. Kentsel dönüşüm furyasıyla şehirler şantiyelere, kentsel ise rantsala dönüşmüş ve daire fiyatları da alabildiğine artmıştır. Şimdi sektörde balon oluşmuş, 20 büyük ilimizde 450-500 bin konut fazlası ortaya çıkmıştır. Hâlen de yapılmaya devam edilmektedir. Rant, gözleri karartmıştır. Ancak satışlardaki yavaşlamayı göz ardı ediyorlar. Arz talep dengesi bozuldu. Arz çoğaldı, talep ise azaldı. 60-80 ay vadeli faizsiz konut satışları inandırıcı değildir. Faiz fiyatın içine gömülmektedir. Müteahhitlik kanunu yoktur. İsteyen müteahhitlik yapmaktadır. Sektörde disiplinsizlik almış başını gitmektedir.

* * *

YAP SAT'TAN SAT YAP'A: Eskiden müteahhitler binayı yapar ve satarlardı. Şimdi ise bazıları sattıktan sonra yapmaya başlıyor. Bu da bir yığın olumsuzluğa neden oluyor. Zaten bazı müteahhit firmalar taahhütlerini yerine getiremiyor. Bu gidişle banker faciasına benzer konut faciası yaşanmaması büyük mucize olacaktır. Toplum, markalı konutlara yüzde 80 oranında doymuştur. Sıkıntının nedeni dar gelirli ve orta direk denilen kesime az konut yapılmasındadır.

* * *

İPOTEKLİ TÜRKİYE: Konutların yüzde 70'i, fabrikaların yüzde 90'ı, orta ölçekli işletmelerin yüzde 95'i, köylünün elindeki tarım arazilerinin yüzde 85'i bankalara ve tefecilere ipoteklidir. O kadar ki, bankalar neredeyse emlakçı olmuştur. Açıkçası ipotekli Türkiye ortaya çıktı… İşler ipotek ve faizle dönmektedir.

* * *

YAŞASIN BARTER: Her yıl satışlarla ilgili verilen rakamlar gerçek değildir. Örneğin  2016 yılında 1 milyon 341 bin, 2017 yılı Kasım sonu itibariyle 1 milyon 276 bin taşınmaz satılmıştır. TÜİK'in vermiş olduğu rakamlar bunlardır. Oysa çoğu müteahhit firma BARTER sistemiyle iş yapmaktadır. Çimentocuya, demirciye, mobilyacıya vesaireye malzeme karşılığı daire vermektedir. Malzeme verip tapuyu alanlar müteahhit firmaya; “Bunları benim adıma sat” dediğinde müteahhit firma o daireleri satıyor. Buradaki işleme bakarsanız ortada olan bir daire, satışa konu olan ise iki dairedir. Bu dairelerin çok sayıda olduğunu düşünürseniz satış rakamlarının suni olarak yükseldiği ortaya çıkmaktadır. Bu arada 2017 Ocak ayında 95.389, Şubat ayında 101.468 gayrimenkul satılmışken, 2018 Şubat ayında bu rakam 95.953 adet olmuştur. Bu karşılaştırma talebin düştüğünü göstermektedir. Faizlerin yüksekliği de talebi düşürmektedir.

* * *

AL GÜLÜM VER GÜLÜM: Örnek vereyim. Bankalardan kredi alma imkânı olmayan, kredi alamayan darda kalmış esnaf, konutunu veya iş yerini soyadı tutmayan, güvendiği bir kişiye satmış gösterip konut kredisi kullanmakta, bu gibi satışlar da otomatik olarak satış rakamları içerisinde yer almaktadır. Açıkçası, satış rakamları gerçeklerden uzaktır. İnşaat sektöründe durgunluk başlamıştır. Bu durgunluğa rağmen markalı konutlarda fiyatlar hâlâ çok yüksektir.

* * *

M.M.K.'dan UZAK DURUN: Nedir M.M.K? Maket, Makyaj, Köpüktür. Maket üzerinden daire alacaksanız mutlaka yanınıza avukatınızı, mali müşavirinizi ve emlakçınızı almanız gerekir. Sözleşmeyi bu üç danışmanınıza okutup olur aldıktan sonra imzalayınız. Eğer müteahhit firma binayı kat karşılığı almış ve sonrasında yarım yamalak yapıp kaçıyorsa mağduriyetiniz kaçınılmaz olur. Tapuyu almış olsanız bile eviniz elden gidebilir. M.M.K.'nın diğer M'si ise Makyajdır. Makyajda önemli olan, örneğin dairenin seramik ve boya armatürlerinden önce, yapı denetim firmalarına binanın sağlamlığının önceden tespitinin gerekli olmasıdır. Yani makyaj satın almaktan kaçınılmalıdır. M.M.K.'nın K'sına gelince o da Köpüktür. Araştırma yapmadan yanılgıya düşüp, binanın lüksüne kapılıp fahiş fiyatla taşınmaz alınmamalıdır. Her şeyini ayrıntılarıyla iyice inceletmek gerekir.

* * *

YÜZME BİLMEYEN SOKAĞA ÇIKMASIN: Arabesk yapılaşma başlıca sorunlarımızdan biridir. Ortada doğru dürüst bir mimari kalmamıştır. Dileyen kendi zevkine göre bina yapmaktadır. Oysa ki binalar şehirlerin aynasıdır. Maalesef günümüzde bu aynaların yüzde 80'i kırıktır ve estetikten yoksun binalar ortalığı kaplamıştır. Alt yapı derseniz hak getire! 5–10 dakika hızlı yağmur yağsa sokaklar ve caddeler göl olmakta, vatandaşlar boğulmaktan zor kurtulmakta, arabalar suya kapılmaktadır. Bir binanın temeli alt yapıdır. Bu konuda şehir plancıları ve peyzajcılar yok sayılmaktadır.

* * *

BİR KOYUNDAN KAÇ POST ÇIKAR: Biraz bilmece gibi oldu ama bir post çıkar! Ama bakınız, devlet taşınmazlardan vergi alırken kaç post çıkarmış? Alırken vergi, satarken vergi, değer artışından vergi, alım tarihiniz beş yılı geçmemişse ve mülkünüzü satmak isterseniz bir kazanç vergisi ve ayrıca  her yıl ödenen emlak vergisi… Say sayabildiğin kadar!

* * *

KİRALAR NEDEN DÜŞMÜYOR? Son 10 yıl içerisinde 15 milyona yakın konut satılmış, insanların neredeyse yarısı kiracılık vasfını kaybedip mülk sahibi olmuşlardır. Bu duruma göre, kiralık evlerin çok olması ve kiraların düşmesi gerekirken, hiçbir düşme yoktur. Bu durum nereden kaynaklanıyor? Nedeni, büyük şehirlerin kırsal kesimden büyük oranda göç alması ve ayrıca evlerini kentsel dönüşüme verip kiracı durumuna düşen ev sahiplerinin çokluğudur. Şehirlerde gettolar oluşmaktadır.

* * *

KOD DAİRE SAHİPLERİ YANDI! Her yıl, emlak vergilerine esas olmak üzere, semt semt rayiç bedeller çıkartılır. Bu değer tespitleri sağlıksız ve gerçekten uzaktır. Hatta bazı yerlerde akıl almaz rakamlar ortaya çıkar. İktidar kendisine verilen oyun fazla çıktığı semtlere düşük bedel, çıkmayan yerlere fazla bedel biçer. Şimdi bir de kod daire sahiplerinin ödeyeceği vergilere gelelim. 10 katlı manzarası iyi bir binayı ele alalım. Satış fiyatları 500-600 bin lira, yerine göre 800-900 bin lira eder. Aynı binanın giriş ve giriş altındaki kod daireleri ise bir yeri görmez, sadece istinat duvarlarını görür. Satış değerleri de 100-150 bin lira civarındadır. Şimdi gelelim esas meseleye. Daire bedeli 800-900 bin lira olan da, 100-150 bin lira olan kod daire sahibi de aynı emlak vergisini ödemektedir. Kanun koyucular bu ayrıntıyı hiç görmemiştir. Bu durum adaletli midir diye de sormadan geçemiyoruz. Belediyeye aynı emlak vergisini ödemeleri bir yana, tapu-harç vergisini de aynı bedel üzerinden ödüyorlar. Buna Deli Dumrul vergisi mi diyelim, yoksa belediyelerin sorumsuzluğu mu? Şair Fuzuli'nin bir sözü vardır. Sussam gönül razı değil, söylesem tesiri yok. İşte konut sektöründe özetle bunları yaşıyoruz. Sektörümüz ne yazık ki tuğla ekonomisine dönüşmüş durumdadır.”

Salim Taşçı bunları yazmış, işin uzmanı işte böyle diyor. Bilmediğim bir konuda yorum yapmak bana düşmez!

sozcu-banner-1
Emin Çölaşan
SIRADAKİ HABER
Paylaş Tweet social-whatsapp Whatsapp more