Bu yatırımların artması ile beraber; gerek inşaat süresinin uzunluğu ve gerekse satışların uzun süreli taksitler halinde yapılması vergisel açıdan uygulayıcıları tereddütlere sevk etmektedir. Bugün sizlere devre mülk müessesesi çerçevesinde meydana gelen vergisel olayların nasıl değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin özet bilgiler sunacağım.
DEVRE MÜLK NEDİR?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57’nci maddesinde; “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir” düzenlemesi yapılmıştır.
Yine aynı kanunun 60’ıncı maddesinde ise “Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bir husus belirtilir” hükmü bulunmaktadır.
GELİR NE ZAMAN DOĞAR?
Devre mülk satışı; gelir vergisi mükellefi gerçek kişiler tarafından yapılabildiği gibi, vergi avantajı nedeniyle çoğunlukla kurumlar vergisi mükellefi şirketler tarafından yapılmaktadır. Gerçek kişi devre mülk satışından bir gelir elde ettiğinde; matraha bağlı olarak %15’ten başlayıp %35 ile biten tarifeye göre Gelir Vergisi ödeyecek. Oysa ki, devre mülk satışlarının bir şirket bünyesinde yapılması durumunda bugün itibarıyla %22 oranında kurumlar vergisi ödenecek.
Devre mülk satışlarında vergiyi doğuran olay, taşınmazın tapuda alıcılar adına tescil edildiği veya devre mülkün alıcıların kullanımına fiilen bırakıldığı tarihte meydana gelecek. Dolayısıyla, devre mülk satışından doğan kazancın vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği dönemde kurumlar vergisine veya gelir vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
İnşa edilmekte olan devre mülke konu edilecek taşınmazların, inşaatın devamı sırasında satışına ilişkin olarak tahsil edilen satış bedelleri avans olarak değerlendirilecek.
BELGE DÜZENİ NASIL OLACAK?
Vergi Usul Kanunu’na göre, fatura düzenlenmesi ödemeye bağlı olmayıp; mal teslimine ve hizmet ifasına bağlı olduğundan, faturanın esas olarak mal teslimi ve hizmet ifasından itibaren en geç yedi gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir.
Ayrıca, alıcı tarafından satıcıya verilen avanslar; belirli bir malın teslimini veya belirli bir hizmetin yerine getirilmesini isteme hakkını temsil etmekte, sonuç olarak mal ve hizmetin maliyetine dönüşmekte ve daha sonra mal ve hizmetin toplam bedelinden mahsup edilmektedir. Satıcının alıcıdan aldığı avanslar ise; satış amacıyla gelecekte yapılacak mal ve hizmet teslimleri ile ilgili olarak peşin tahsil edilen kısımları ifade etmekte ve teslim edilecek mal ve ifa edilecek hizmetin toplam bedelinden mahsup edilerek işlem yapılmaktadır.
Buna göre; malın teslimi ve hizmetin ifasından önce alınan avanslar, henüz teslim veya hizmet ifa edilmediğinden, işlemlerin karşılığını teşkil eden bir bedel olarak değerlendirilmemekte olup, avans mahiyetindeki tahsilat tutarları için fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır.
Devre mülk hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği üzere; devre mülke konu edilecek binaların inşasının tamamlanarak alıcılara tapuda tescilinden itibaren doğacağından, alıcılar adına devre mülk satışına ilişkin faturanın, bu tarihten itibaren en geç yedi gün içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir.
Ancak tapuda tescil işlemi gerçekleşmeden önce, meskenin alıcılara fiilen teslim edilmesi halinde ise vergiyi doğuran olay teslim tarihi itibarıyla meydana gelmekte olup, buna ilişkin faturanın da bu tarihten itibaren en geç yedi gün içinde düzenlenmesi gerekir.
Katma Değer Vergisi ne zaman doğar?
Devre mülk satışına ilişkin vergiyi doğuran olay, taşınmazın teslimi ile meydana gelmekte olup, vergiyi doğuran olaydan önce alınan avanslar karşılığında fatura düzenlenmemesi halinde KD V hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır.
Devre mülk satışlarına uygulanacak Katma Değer Vergisi oranlarının belirlenmesinde; meskenin net alanı 150 m2’ye kadar olan devre mülk teslimlerinde %1, net alanı 150 m2’yi aşan devre mülk teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.
Ayrıca, 03/02/2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla büyükşehirlerdeki lüks ve birinci sınıf konut teslimlerinde KDV oranının tespitinde esas alınan arsa birim m2 vergi değerleri güncellenmiştir. Buna göre; yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren yapılacak net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; arsa birim metrekare vergi değeri;
- 1.000 TL ile 2.000 TL (2.000 TL dahil) arasında olan konutların tesliminde % 8,
- 2.000 TL’nin üzerinde olan konutların tesliminde (30 Eylül 2017 tarihine kadar %8), %18 oranında KDV hesaplanacaktır.
Ayrıca 01.04.2017 tarihinden itibaren yabancıya devre mülk satışı KDV’den istisna edilmiştir. İstisna hükmü, yabancılar için sınırsız sayıda konut ve işyeri satışına uygulanacaktır.
Şimdi bıyıklı yabancı olmak vardı! …
