İstanbul’da kira fiyatlarında 2008’den sonra ilk! Amortisman denklemi tamamen değişti

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’, mega kentteki konut yatırımlarında amortisman denkleminin değiştiğini ortaya koydu.

Rapora göre, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki makasın kiralar lehine açılması, yatırımın geri dönüş süresini (kira çarpanı) son 18 yılın en düşük seviyesi olan 16,6 yıla (199 ay) kadar indirdi.

KİRA ÇARPANINDAKİ TARİHSEL DEĞİŞİM

İstanbul’da 2022 yılının ortalarında 329 ay (27,4 yıl) seviyelerine kadar çıkan kira çarpanı, takip eden yıllarda istikrarlı bir düşüş grafiği sergiledi.

2024 yılının üçüncü çeyreğinde 200 ay sınırına dayanan bu oran, 2025 başındaki kısa süreli yukarı yönlü hareketin ardından yeniden düşüşe geçerek 2026 yılı itibarıyla 199 ay olarak kaydedildi. Bu veri, 2008 yılının ikinci yarısından bu yana görülen en düşük maliyet/kazanç dengesi olarak dikkat çekiyor.

FİYAT ARTIŞ ORANLARI ARASINDAKİ FARK

Endeksa verileri, amortisman süresindeki bu kısalmanın temel nedenini kira ve satış fiyatlarındaki asimetrik artışla açıklıyor. İstanbul genelinde son iki yıllık veriler incelendiğinde:

Konut Satış Fiyatları: %65,15 oranında artarak ortalama 6 milyon 842 bin TL seviyesine ulaştı.

Konut Kiraları: Aynı dönemde %101,05 artış göstererek ortalama 36 bin 707 TL'ye yükseldi.

YASAL DÜZENLEMELER VE EKONOMİK ETKENLER

Sektör temsilcileri, kira getirilerindeki bu ivmelenmeyi iki ana etkene bağlıyor. İlki, pandemi döneminde uygulanan %25'lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla birlikte kira bedellerinin enflasyon (TÜFE) oranlarına uyarlanması. İkincisi ise yüksek faiz ortamı nedeniyle konut satış talebinin baskılanması ve yatırımcıların nakit varlıklarını yüksek faizli mevduat ürünlerinde değerlendirmeyi tercih etmesi olarak gösteriliyor.

Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyat endeksi Mart ayında yıllık bazda %26,4 artış gösterse de enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında %3,4’lük bir reel kayıp yaşandığı görülüyor. 2026 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen 349 bin 396 adetlik konut satışı ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,3’lük sınırlı bir daralmaya işaret ediyor.