İstanbul’dan taşınanların yeni adresi: Bu iki şehirde ev fiyatları %50 daha düşük

Artan konut fiyatları, Türkiye’nin en büyük metropolünde yerleşim tercihlerini değiştiriyor. İstanbul’da metrekare fiyatlarının çevre illerin yaklaşık iki katına ulaşması, hem yatırımcıları hem de hane halkını alternatif lokasyonlara yönlendiriyor. Son açıklanan nüfus artış verileri, ekonomik nedenlerle şekillenen yeni bir göç dalgasına işaret ediyor.

Mega kentte nüfus artış hızındaki ivme zayıflarken, komşu iller atağa kalktı. İstanbul’da 2024’te binde 2,91 olan yıllık nüfus artış hızı geçen yıl binde 3,33’e çıkarken; aynı dönemde Tekirdağ’da artış hızı binde 17,77, Kocaeli’de ise binde 14,53 olarak gerçekleşti.

İSTANBUL'DA NÜFUS ARTIŞ HIZI NEDEN YAVAŞLIYOR?

Uzmanlara göre bu hareketliliğin arkasında konut fiyatları var. İstanbul’da ortalama konut fiyatının Tekirdağ ve Kocaeli’nin yaklaşık iki katı seviyesinde olması, özellikle son bir yılda şehir dışına geçişleri hızlandırdı. Fiyat farkı büyüdükçe, Marmara Bölgesi’nde merkezden çevreye doğru yeni bir yerleşim eğilimi oluştu.

Barınma maliyetleri arttıkça göç rotası değişiyor; İstanbul yavaşlıyor, çevre iller büyüyor.

Türkiye gazetesinde yer alan habere göre; İstanbul’da son yıllarda nüfus artış hızında dikkat çeken bir gerileme yaşanıyor. 2024’te binde 2,91 olan mega kentteki yıllık nüfus artış hızı, geçen sene binde 3,33 oldu. Buna karşılık sadece geçen yıl komşu iller Tekirdağ ve Kocaeli’de nüfus artış hızı sırasıyla binde 17,77 ve binde 14,53 oldu.

MARMARA'DA GÖÇ HARİTASI DEĞİŞTİ

2025 yılı itibarıyla Marmara’daki nüfus artış hızları şöyle sıralandı:

Tekirdağ: Binde 17,77

Kocaeli: Binde 14,53

Yalova: Binde 12,12

Sakarya: Binde 11,60

Bursa: Binde 7,50

Balıkesir: Binde 6,58

İstanbul: Binde 3,33

(Not: İller, 2025 yılında nüfus artış hızına göre sıralanmıştır.)

Bu tablo, İstanbul’un demografik cazibesinin zayıflarken çevre illerin yükselişe geçtiğini ortaya koyuyor.

İSTANBUL İLE ÇEVRE İLLER ARASINDAKİ MAKAS AÇILIYOR

Ocak 2026 itibarıyla metrekare satış fiyatları da göç hareketini destekler nitelikte. Endeksa verilerine göre ortalama konut metrekare fiyatları şu şekilde gerçekleşti:

İstanbul: 59.179 TL/m2

Balıkesir: 42.264 TL/m2

Kocaeli: 36.988 TL/m2

Yalova: 34.437 TL/m2

Sakarya: 32.342 TL/m2

Bursa: 32.151 TL/m2

Tekirdağ: 29.421 TL/m2

Rakamlar, İstanbul’un açık ara en pahalı konut piyasasına sahip olduğunu gösteriyor. Özellikle Tekirdağ’da fiyatların mega kente göre yarı yarıya düşük olması, ilin göçte zirveye yerleşmesinde belirleyici oluyor.

KOCAELİ VE TEKİRDAĞ NEDEN ÖNE ÇIKIYOR?

İstanbul’un doğu komşusu Kocaeli’de ortalama konut fiyatı, yaklaşık %37 daha ucuz olarak ölçülüyor. Kocaeli’de 2025 yılında nüfus artış hızı ise binde 14,53 gibi yüksek bir oranda gerçekleşiyor.

Tekirdağ ise binde 17,77 oranla geçen yıl, Antalya’dan sonra Türkiye’de nüfus artış hızı en yüksek ikinci il oldu. İstanbul’un batı komşusundaki ilde ortalama konut fiyatı ise, mega kente göre yarı yarıya ucuz seyrediyor.

Sanayi altyapısının güçlü olması ve İstanbul’a kara yolu bağlantılarının gelişmişliği, bu iki ili hem yatırım hem de ikamet açısından cazip hale getiriyor.

ULAŞIM YATIRIMLARI GÖÇÜ HIZLANDIRDI

Güney Marmara illeri Yalova, Bursa ve Balıkesir de artan talep dalgasından payını aldı. Balıkesir’de konut fiyatı İstanbul’un %28 gerisinde kalırken; bu oran Yalova’da %42, Bursa’da ise %45’e kadar çıkıyor.

Kuzey Marmara Otoyolunun faaliyete geçmesiyle birlikte İstanbul’a ulaşım süresi 1,5 saate kadar düşen Sakarya’da da fiyatlar İstanbul’un %42 altında seyrediyor. Sakarya’da yıllık nüfus artışı binde 11,60 olarak kaydedildi ve il, Türkiye genelinde nüfus artış hızında 9’uncu sırada yer aldı.

İSTANBUL'DAN ÇEVRE İLLERE EKONOMİK GEREKÇELİ GÖÇ DALGASI

Sektör temsilcileri, fiyat farklılıklarının önümüzdeki dönemde de göç eğilimini destekleyebileceğini belirtiyor. İstanbul ve çevre illerde faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul’ün Kurucusu Selçuk Hiçdurmaz; “İstanbul’da konut fiyatları diğer illere kıyasla pahalı seviyelere geldi.

Son yıllarda düşük gerçekleşen nüfus artış hızı da İstanbul’un daha az talep görmeye başladığına işaret ediyor. Buna karşılık Tekirdağ ve Kocaeli’de nüfus artışı dikkat çekiyor.

Aslında İstanbul, sanayisi de gelişmiş bu 2 ile doğru uzuyor diyebiliriz. İstanbul’dan bu 2 il başta olmak üzere Marmara’nın diğer illerine kaçış yaşanıyor” şeklinde konuştu.

Veriler bütüncül olarak değerlendirildiğinde, Marmara Bölgesi’nde konut fiyatlarının demografik hareketliliği doğrudan etkilediği görülüyor. İstanbul hâlâ ekonomik merkez konumunu korusa da, artan maliyetler nüfus artış hızını sınırlıyor; Tekirdağ ve Kocaeli başta olmak üzere çevre iller ise yeni dönemin yükselen konut ve yaşam merkezleri olarak öne çıkıyor.