Bir vatandaş olarak torba yasa tekliflerine hep şüpheci bakarım. Aynı anda pek çok düzenleme bir torbaya sıkıştırılır. Kamuoyunun üzerinde durduğu önemli konuların arkasına, arasına, köşesine, orasına, burasına güç odaklarının, rant kollayıcılarının talepleri bir ibare değişikliği ile sıkıştırılır. Kimsenin dikkatini çekmeden birileri milyarlarca liralık vergi avantajına kavuşur.
Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulan 2 Mart 2026 tarihli ‘Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’, yine ‘torba yasa’ formatıyla karşımızda. Torbanın vitrine konulan, kamuoyunun dikkatine sunulan düzenlemelerin yanında, bu vitrinin arkasına gizlenmiş birilerine ciddi vergi avantajı sağlayacak düzenlemeler var.
Önce torbanın vitrinindeki düzenlemelere hızlıca bir bakalım. Teklifle birlikte, kripto varlıklar artık vergi sistemimize resmen dahil ediliyor. Kripto hizmet sağlayıcıları üzerinden yapılan satışlarda on binde üç işlem vergisi alınması ve elde edilen kazançların %10 oranında tevkifata tabi tutulması öngörülüyor. Diğer yandan, toplumsal bir yara olan şans ve bahis oyunlarına yönelik ilan ve reklam giderlerinin artık vergi matrahından düşülemeyecek olması, ‘zararlı’ faaliyetlerin vergi yükünün artırılması yönünde olumlu bir adım. Kıymetli taşlardan ÖTV alınması yönündeki düzenleme de vitrinin en süslü bölümü.
Depremzedeler için borçlarını 31 Aralık 2026’ya kadar peşin ödemeleri halinde konutlarda %74, iş yerlerinde ise %48 oranında indirim yapılması gibi sosyal devlet odaklı maddeler de torbanın içinde yer alıyor.
Ancak kamuoyunun yakın ilgisini çeken bu maddelerin yanına yerleştirilen bir düzenleme var ki, adeta ‘arz krizi’ kalkanı arkasına saklanmış bir imtiyaz gibi duruyor. Sorgulanması gerekiyor.
‘Konut arz sıkıntısı’ bahanesi
Kanun teklifinin 7. maddesi, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinde kritik bir değişiklik yapıyor. Mevcut sistemde, bir iktisadi işletmeye dahil olmayan (yani vatandaşın kendi mülkü olan) konutların kiralanması KDV’den istisnadır. Ancak bir şirket, envanterindeki konutu kiraladığında bu işlem %20 (veya ilgili oran) KDV’ye tabi tutuluyordu. Yeni teklifle birlikte, ‘konut sektöründeki arz yönlü sıkıntıyı bertaraf etmek’ gerekçesiyle, iktisadi işletmelere dahil konutların kiralanması da KDV istisnası kapsamına (kısmi istisna) alınıyor.
Gerekçede bu düzenlemenin, gerçek kişilerin konut kiralamalarındaki durumla eşitlik sağlayacağı iddia ediliyor. Ancak burada gözden kaçırılan -veya özellikle kaçırılmak istenen- devasa bir fark var: Rezidans ve lüks konut işletmeciliği.
Konut arz sıkıntısı, dar gelirlinin ihtiyaç duyduğu alanda yaşanıyor. Rezidanslarda konut arz sıkıntısı değil, talep azlığı söz konusu. Torbada rezidanslarla konut talep azlığına çözüm aranıyor izlenimi çok yoğun olarak gözlemleniyor.
Hizmet mi, barınma mı?
Genellikle büyük kuleler şeklindeki iş merkezleri ile bitişik rezidans sahibi büyük şirketler tarafından kiraya verilen bu ‘konutlar’, genellikle sıradan birer barınma alanı değildir. Çoğu zaman;
- Lüks mobilyalarla döşenmiş,
- 7/24 özel güvenlik ve otopark imkanı sunan,
- Resepsiyon, temizlik ve teknik servis hizmetlerinin kira bedeline dahil edildiği,
- Spor salonu, havuz gibi sosyal donatıları bünyesinde barındıran rezidans daireleridir. Şimdi sormak gerekiyor: Bu kadar geniş kapsamlı bir hizmet paketini, ‘vatandaşın konut bulma sorunu’ ile aynı kefeye koymak ne kadar gerçekçi? Sıradan bir vatandaşın kiralık ev bulamadığı bir piyasada, aylık kira bedeli asgari ücretin beş-on katı olan ve ‘servisli apartman’ mantığıyla işletilen bu mekanlara KDV istisnası getirmek, arz krizini mi çözer yoksa belli bir kesimin lüks tüketimini mi sübvansiyon eder?
İstisna kiracıya mı, yoksa işletmenin kasasına mı yarar?
Teoride bu tür istisnalar ‘kira bedellerini düşürme’ vaadiyle gelse de piyasa gerçekleri genellikle bunun tam tersini fısıldar. KDV istisnasının nihai tüketiciye, yani kiracıya yansıdığı durumlar neredeyse yok denecek kadar azdır. Çoğu zaman bu tür düzenlemeler, işletme sahiplerinin daha önce devlete ödediği vergiyi doğrudan kendi kârlılıklarına eklemesiyle sonuçlanır. Başka bir deyişle, rezidans kiracısı yine aynı yüksek bedeli ödemeye devam ederken, aradaki KDV tutarı kamu maliyesi yerine lüks konut işletmecisinin kasasında kalır. Bu durum, ‘arz krizini çözme’ iddiasının, aslında belirli bir sermaye grubunun kâr marjını koruma kıyağına dönüştüğünün en somut göstergesidir.
Hiç olmazsa ‘vergi adaleti’ ‘konut arzını teşvik’ demeyin
Sonuç olarak; Kamuoyunun, pırlantaya, kıymetli taşlara gelecek ÖTV, kripto paralarla veya bedelli askerlik tutar artışıyla meşgul edildiği bir dönemde, ‘konut arzı’ gibi hassas bir konunun rezidans işletmecilerine KDV istisnası sağlamak için bir araç olarak kullanılması, vergi tekniği açısından da vicdanen de sorgulanmaya muhtaçtır.
Barınma hakkı kutsaldır, zorunlu bir ihtiyaçtır. Ancak lüks hizmet paketlerinin bu hak kapsamında değerlendirilip vergi dışı bırakılması, ‘vergi adaleti’ söylemleriyle ne kadar bağdaşır?
Konut arz sıkıntısı lüks rezidanslarda mı, yoksa dar gelirlinin ulaşamadığı düşük kiralı konutlarda mıdır?
Lüks konutlara sağlanacak istisna, işletmelerin kaynaklarını bu alana yoğunlaştırması ve asıl ihtiyaç duyulan konutların üretilmemesi anlamına gelmez mi?
Umarım Meclis’te birileri bu düzenlemeye dur der.