İstanbul konut piyasasında son dönemde en dikkat çeken ayrışma, bina yaşına göre oluşan fiyat farkı oldu. Sıfır ve yeni binalar hızla değer kazanırken, 16 yaş ve üzeri yapılar aynı bölgede olsalar dahi çok daha düşük fiyatlarla alıcı buluyor. Uzmanlara göre bu tablo, hem alıcı tercihlerini hem de piyasa dengesini doğrudan etkiliyor.
Türkiye genelinde 2025 yılının ocak–kasım döneminde 1 milyon 434 bin 133 konut satışı gerçekleşti. Bu satışların 990 binin üzerindeki kısmı ikinci el konutlardan oluştu. Böylece toplam satışların yüzde 67’si ikinci el piyasada gerçekleşti.
TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine göre, Türkiye genelinde yıllık fiyat artışı yüzde 31,4, İstanbul’da ise yüzde 31,7 olarak kaydedildi. Ancak ortalama artışlara rağmen, yeni ve eski konutlar arasındaki değer farkının birçok ilçede bu oranların çok üzerine çıktığı görülüyor.
Türkiye Gazetesi'nden yer alan habere göre, sektör temsilcileri, sıfır ve yeni binaların daha yüksek fiyatla satılmasının temel nedenini, deprem yönetmeliğine uygunluk, asansör, kapalı otopark, ısı ve ses yalıtımı gibi güncel yaşam ihtiyaçlarını karşılamalarına bağlıyor.
Buna karşılık 16 yaş ve üzeri yapılarda yıpranma payı, yüksek tadilat maliyetleri, deprem riskine yönelik endişeler ve donanım eksiklikleri fiyatları aşağı çekiyor. Bu nedenle aynı sokakta bulunan iki konut arasında bile yüzde 50’ye yaklaşan farklar oluşabiliyor.
Endeksa’nın Kasım 2025 verilerine göre, 0–4 yaş arası yeni dairelerde metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu ilçeler Beşiktaş, Sarıyer ve Beykoz olarak öne çıkarken; 16 yaş ve üzeri konutlarda metrekare fiyatlarının belirgin şekilde daha düşük seviyelerde kaldığı görülüyor.
FİYAT FARKININ EN YÜKSEK OLDUĞU İLÇE BEYKOZ!
Veriler, yeni ve eski konutlar arasındaki fiyat farkının en yüksek olduğu ilçenin Beykoz olduğunu ortaya koyuyor.
İlçede yeni konutların metrekare fiyatı, eski konutların iki katından daha yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Beşiktaş’ta fark daha sınırlı kalırken; Sarıyer, Kadıköy, Bakırköy ve Üsküdar’da fiyat makasının yüzde 40 ila 60 arasında değiştiği görülüyor.
Uzmanlara göre İstanbul’da geniş bir eski yapı stoku bulunmasına rağmen, depreme dayanıklı ve bakımlı eski binalar hâlâ güçlü talep görüyor. Ancak genel tablo, konut alım kararlarında bina yaşının artık en belirleyici faktörlerden biri haline geldiğini gösteriyor.
Yeni yıl yaklaşırken, konut almayı düşünenlerin özellikle eski yapılarda deprem dayanıklılığına ilişkin raporları dikkatle incelemesi kritik önem taşıyor.
