Son dönemde hızla artan aidatlar, kiracıların bütçesini zorlamaya devam ediyor. Ancak aidatın tamamının kiracının sorumluluğunda olduğu düşüncesi de hukuken doğru değil.
Apartman ve site giderlerinde öncelikle giderin niteliğine bakılması gerekiyor. Günlük kullanım ve işletmeye ilişkin giderlerle, binanın esaslı şekilde yenilenmesi veya değerinin korunması için yapılan büyük harcamalar birbirinden ayrılmalı.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderler konusunda kat malikinin temel sorumluluğu bulunuyor. Bununla birlikte kiracılar da belirli şartlarda ortak giderlerden sorumlu tutulabiliyor. Kanun, kiracının bu sorumluluğunu kira miktarıyla sınırlandırırken, yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesini öngörüyor.
HANGİ ÖDEME KİMİN SORUMLULUĞUNDA?
Apartman giderlerini kabaca iki grupta değerlendirmek mümkün:
İşletme ve kullanım giderleri: Temizlik, ortak alanların elektrik ve su giderleri, rutin bakım ve işletme kapsamında yapılan harcamalar gibi günlük kullanımla bağlantılı giderler.
Esaslı onarım ve yenileme giderleri: Binanın ana yapısına, ortak tesislerine veya değerine ilişkin büyük çaplı yenileme ve onarım harcamaları.
Ancak bir giderin yalnızca aidat pusulasında yer alması, onun otomatik olarak kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Giderin niteliği, kira sözleşmesi, yönetim planı ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
KURAL OLARAK EV SAHİBİNE AİT OLAN MASRAFLAR
Aşağıdaki harcamalar, giderin niteliğine göre kural olarak ev sahibinin sorumluluğunda değerlendirilebilecek kalemler arasında yer alıyor:
Dış cephe mantolama ve esaslı yenileme: Binanın dış cephesinin yalıtım veya kapsamlı yenileme amacıyla değiştirilmesi gibi büyük işler.
Asansörün yenilenmesi ve esaslı revizyonlar: Motor, kabin veya ana sistemlerin değiştirilmesi gibi kapsamlı yenileme çalışmaları. Rutin bakım ve işletme giderleri ise ayrıca değerlendirilir.
Çatı yenileme ve kapsamlı izolasyon: Çatının komple yenilenmesi veya esaslı su yalıtımı yapılması gibi büyük onarım giderleri.
Kapıcı ve bina görevlisine ilişkin bazı tazminat giderleri: Özellikle kıdem ve ihbar gibi giderlerin hangi kapsamda doğduğu ayrıca değerlendirilmelidir.
Ana altyapı ve ortak tesis yenilemeleri: Hidrofor, ana borular veya ortak güvenlik sistemleri gibi binanın ortak tesislerine ilişkin esaslı yenileme giderleri.
Esaslı yenilemeler için oluşturulan fon ve avanslar: Gelecekte yapılacak büyük onarım ve yenilemeler için toplanan bedellerin hangi amaçla ve hangi kararla toplandığı önem taşır.
Burada kritik nokta, herhangi bir giderin “demirbaş” adıyla yazılmasının tek başına yeterli olmamasıdır. Giderin gerçekten hangi iş için yapıldığı ve hukuken kimin sorumluluğunda olduğu incelenmelidir.
KİRACI ÖDEDİYSE PARASINI KİRAYA MAHSUP EDEBİLİR Mİ?
Kiracının, kendisine ait olmadığı değerlendirilen bir ortak gideri ödemesi halinde ilk yapılması gereken, ödemenin niteliğini belgelemektir.
1. AİDAT DÖKÜMÜNÜ İSTEYİN
Yönetimden aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren ayrıntılı dökümü talep edin. Özellikle büyük çaplı onarım, yenileme ve ortak tesis giderlerinin ne için toplandığını öğrenin.
2. ÖDEME BELGELERİNİ SAKLAYIN
Banka dekontu, aidat makbuzu, yönetim tarafından verilen gider dökümü ve varsa kat malikleri kurulu kararını saklayın. Ödemenin hangi gider için yapıldığının açıkça görülebilmesi önemlidir.
3. EV SAHİBİNE YAZILI OLARAK BİLDİRİN
Ödemenin hangi gider için yapıldığını ve neden malike ait olduğunu düşündüğünüzü ev sahibine yazılı şekilde bildirin.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, kiracının belirli ortak gider ve avans borçlarından kira miktarıyla sınırlı olmak üzere sorumlu olabileceğini; kiracının yaptığı ödemenin ise kira borcundan düşüleceğini düzenliyor.
Bu nedenle, “aidatta gördüğünüz her büyük kalemi doğrudan bir sonraki ay kiradan düşün” şeklinde hareket etmek yerine, öncelikle giderin niteliğinin ve sorumluluğun belirlenmesi gerekiyor.
AİDATTAKİ HER KALEM KİRACIYA AİT DEĞİL
Kiracılar açısından en önemli nokta, aylık aidatın tek bir kalem olarak değerlendirilmemesi.
Temizlik, ortak alanların işletilmesi ve rutin bakım gibi giderlerle binanın çatısının yenilenmesi, dış cephenin esaslı biçimde değiştirilmesi veya ortak tesislerin kapsamlı şekilde yenilenmesi aynı hukuki nitelikte olmayabilir.
Bu nedenle aidat tutarı yükseldiğinde yalnızca toplam rakama değil, aidatın hangi giderlerden oluştuğuna da bakmak gerekiyor.
Kiracı, kendisine ait olmayan bir gideri ödediğini düşünüyorsa ödeme belgelerini ve yönetim kayıtlarını toplamalı; kira sözleşmesini de dikkate alarak hakkını buna göre kullanmalıdır.
Özetle: Aidat ödemek, apartmanda yapılan her masrafı kiracının üstlendiği anlamına gelmiyor. Giderin niteliğini öğrenmeden ödeme yapmak ise kiracının aleyhine sonuç doğurabiliyor.
