Ülkemizde uzun yıllardır günübirlik ev kiralayanların, oteller ile haksız rekabete neden olduğu, vergi ödemedikleri hep dile getirilir. Bu konu ile ilgili günübirlik ev kiralamalarında 2016’da kimlik bildirme zorunluluğu, 1 Temmuz 2017’de tahsil edilen kiraların banka ve PTT yolu ile ödeme zorunluluğu ve Haziran 2022’de de her an ulaşılabilecek “işletici bulundurma zorunluluğu” getirilmişti.
Turizm amaçlı günübirlik ev kiralayanlara ilişkin en kapsamlı düzenleme, 2 Kasım 2023’te Resmi Gazete’de yayımlanan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile yapıldı. Böyle bir kanun çıkartılmasına giden süreçte; otel işletmecilerinin %23 geceleme artışına rağmen, otellerinin boş kaldığı ve gecelemelerin %19’unun günübirlik evlerde yapıldığı ve bu işletmelerin vergi ödemediği yolundaki açıklamaları çok etkili oldu. Maliye’nin Türkiye’de jandarma ve poliste kaydı olan günübirlik kiralama hizmeti verebilecek konut sayısının 30.908 olmasına rağmen, 80.000 konutun kayıt dışı olarak 426.000 yerli ve yabancı turiste hizmet verdiği ve 51 milyar 600 milyon TL’lik gelirin vergi dışı bırakıldığına ilişkin açıklamaları da kaçınılmaz sonu hızlandırdı.
VERGİ MEVZUATI NET
Mesken niteliğindeki konutunuzu kiraya verirseniz; elde edeceğiniz gelir gayrimenkul sermaye iradıdır. Elde ettiğiniz gelir yıllık istisna tutarının üzerinde ise izleyen yılın mart ayında vereceğiniz beyanname ile vergi dairesine bildirir, çıkan vergiyi iki taksit halinde ödersiniz. Burada bir sorun yok.
Sorun, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulma, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi gibi bir organizasyonun varlığı durumda ortaya çıkıyor. Böyle bir durumda, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında, bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyet ticari faaliyet olarak değerlendiriliyor. Defter tutma ve fatura düzenleme zorunluluğu ile Katma Değer Vergisi uygulama zorunluluğu yanında konutların mesken olarak kiraya verilmesi halinde uygulanan istisnadan faydalanılamama durumu doğuyor.
Bütün dünyada ve Türkiye’de günübirlik ev kiralamaları “Airbnb platformu” üzerinden yapıldığına göre; bu ilanların takibi ve yaygın yoğun denetimler ile kayıt dışı gelir elde edenleri yakalamak çok kolaydı.
KANUN, GÜNÜBİRLİK EV KİRALAMAYI OLANAKSIZ HALE GETİRİYOR
Kanun ile oldukça ayrıntılı düzenlemeler yapılmış, sizlerle bu düzenlemelerden günübirlik ev kiralama yapmayı olanaksız hale getirenleri aşağıda paylaşıyorum:
- Konutların kullanıcılara en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanması “turizm amaçlı kiralama” olarak tanımlanmış, tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamalar kanunun kapsamı dışında bırakılmış.
- Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiraya veren tarafından kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunlu hale getirilmiş. Ayrıca izin belgesi alınması için, izin belgesine konu olacak bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı gerekiyor.
- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 gün süre verilir. Verilen 15 günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha 15 gün süre verilir. Bu yaptırımlara rağmen, kiralamaya devam edenlere 1 milyon TL idari para cezası uygulanacak.
- Her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, 1 milyon TL idari para cezası uygulanacak.
Yukarıda belirtilen düzenlemeler, 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecek. Ayrıca, geçici madde kapsamında yürürlük tarihinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, kanunun yürürlük tarihinden itibaren 1 ay içinde izin belgesi almak için başvuruda bulunmak zorundalar.
Bitirmek değil, haksız rekabeti engellemek amaç olmalı idi
TÜİK tarafından açıklanan 2023 yılı ilk 9 aylık turizm istatistikleri, geçen yılın aynı dönemine göre, dünyadaki bunca çalkantıya rağmen ciddi olumlu sonuçları gösteriyor. Geçen yılın aynı dönemine göre, gelen turist sayısı 5.6 milyon kişi ve turizm geliri ise 7 milyar dolar artış göstermiş. Kişi başına turizm harcamasında da 52 dolarlık bir artış söz konusu.
Bu başarıda oteller kadar, günübirlik ev kiralayanların da az çok payı var. Bu alanda faaliyet gösterenleri, vergi ve sigorta primi ödeyen işletmeler olarak konumlandırmak ve kayıt içine almak varken, konaklama faaliyetinin bu bölümünü tamamen iptal etmenin otellere de bir faydası olmayacak. Daha çok dar gelirliler ucuz tatil için günübirlik ev kiralamak yolunu seçiyorlardı. Şimdi otellere mi yönelecekler; sanmıyorum. Otellerin ciddi fiyat yükseltmesi ile birlikte turistlerin Türkiye’ye gelmek yerine, Mısır ve Yunanistan’ı tercih etmeye başladıkları da bir gerçek.
Bütün dünyada olduğu gibi, oteller ve günübirlik ev kiralayanların eşit şartlarla rekabet etmesinden tüketiciler yararlanır. Her sektörde rekabet iyidir, kâr hırsını dizginler. Turizm sezonunun kısalığından şikayetçi olup, 100 gün sınırlaması getirmek de ayrı bir garabet. Ege ve Akdeniz başta olmak üzere günübirlik kiralama yaparak geçimini sağlayan aile işletmelerini hiç dikkate almamak da ayrı bir facia. Son söz olarak, bundan önce sözleşme başına 100.000 TL’den başlayıp 1 milyon TL’yi bulan idari para cezalarını hangi sektörlere uyguladınız?
