Yargıtay, kira sözleşmelerinden doğan anlaşmazlıkları etkileyecek kritik bir karara imza attı.
Yüksek Mahkeme, kira sözleşmesinin “çekilmezlik hali” gerekçesiyle ev sahibi veya kiracı tarafından süresi dolmadan feshedilebileceğine hükmetti.
Karara göre, kira ilişkileri “çekilemez hale” gelirse taraflar istedikleri an sözleşmeyi feshedebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Resmi Gazete'nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayınlanan kararına göre, kira sözleşmeleri, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi uyarınca, çekilmez hale gelmesi durumunda, istenildiği an feshedilebilir. Fesih için kira süresinin bitmesine gerek bulunmuyor.
Yüksek Mahkeme, Anamur’da yaşanan bir kira anlaşmazlığı dosyasını inceledi. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini 1 yıl sonra fesheden ev sahibini haksız buldu.
Dosyaya göre, ev sahibi, evi tahliye için kiracıya 3 ay süre verdi ancak kiracı evi tahliye etmedi.
Ev sahibi dava açtı. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın kira sözleşmesi sona ermeden açıldığı ve ihtiyaç sebebiyle fesih olarak ele alınması gerektiği görüşüne vararak davayı reddetti.
Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma talebi sonrası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.
“ÇEKİLMEZLİK HALİ” FESİH HAKKI DOĞURUYOR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, incelemesi sonrasında, “Herhangi bir nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez” ifadesini kullandı. Kararda ayrıca şu görüşe yer verildi:
“Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.”
Yüksek Mahkeme, kararıyla ev sahibini haklı buldu ve kararı kanun yararına bozdu.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nda olağanüstü fesih
Yargıtay, kararında 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine de dikkat çekti. Maddeye göre, kira sözleşmelerinde “Olağanüstü fesih” hakkı düzenleniyor:
"Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar."
Karar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira sözleşmelerinde anlaşmazlık yaşandığında hak ve sorumlulukları netleştiren önemli bir emsal niteliği taşıyor.
