Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı 2 farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Götürü gider yönteminde vergiye tabi hasılatın yüzde 15’i vergilendirilir. Gerçek gider yönteminde ise hangi giderlerin hasılattan düşüleceği önemli oluyor
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı 2 farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Bunlar; götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) ve gerçek gider yöntemidir. Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİ CAZİP HALE GELDİ
Bilindiği üzere; 7061 sayılı Kanun ile 01.01.2017 tarihinden itibaren elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarına uygulanmak üzere; götürü gider oranı yüzde 25’ten yüzde 15’e düşürülmüştür. Götürü gider yönteminde hiçbir gider belgesi sunmadan, vergiye tabi hasılatın yüzde 15’lik kısmı, vergiye tabi hasılattan otomatik olarak düşülecektir. Hangi yöntemin tercih edileceği ile ilgili olarak, gerçek gider yöntemi seçilirse; hangi giderler hasılattan düşülecek konusu önem arz etmektedir. Seçiminize yardımcı olmak için, gerçek gider yönteminde indirilecek giderleri aşağıda bilgilerinize sunuyorum.
■ Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
■ Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri ve kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
■ Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
■ Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
■ Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i (İktisap bedelinin yüzde 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2016 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
■ Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
■ Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu
sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2020 takvim yılı için 1.400 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
■ Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
■ Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
■ Sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelini [Dar mükelleflerin (yurtdışında işçi olarak çalışan vatandaşlarımızda dar mükellef kapsamındadır) yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç] ,
■ Çocuğun kiracı olarak oturduğu konutun kira sözleşmesi kira geliri elde eden mükellef (ana veya baba) tarafından yapılmış ve/veya kirası mükellef tarafından ödeniyor olsa bile söz konusu kira ödemelerinin kira gelirinin beyanında indirim konusu yapılması mümkün değildir.
■ Evini kiraya verip, kendileri kirada oturan çok sayıda okuyucum; kirada oturduğu konuta ödediği kiranın elde ettiği kira bedelinden yüksek olduğu için beyanname verip vermemesi gerektiğini sormaktadır. Gerçek gider yönteminden faydalanabilmek için beyanname vermek gerekmektedir. Yani beyanname verilecek, gerçek gider yöntemi uygulanacak fakat gelir vergisi matrahı çıkmayacaktır.
KİRAYA VERİLEN GAYRİMENKULLERDEN ZARAR DOĞABİLİR Mİ?
Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayrisafi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.
Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.
Bu durumun iki istisnası vardır:
■ Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.
■ Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin yüzde 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerektiğini hatırlatmak istiyorum.
