Kentsel dönüşüme girecek riskli binalara ilişkin yıkım, karar alma ve satış süreçlerinde köklü değişiklikler yapıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair düzenlemeyi yayımladı. Yeni kurallar, Resmi Gazete’de yayımlanarak bugünden itibaren yürürlüğe girdi.
Yapılan değişikliklerle birlikte, riskli yapıların yıkım süreci hızlandırılırken, karar alma aşamasında çoğunluk şartları netleştirildi ve itiraz eden paydaşlar için yeni yaptırımlar getirildi.
SÜREÇ KANUN KAPSAMINDA DEVAM EDECEK
Yeni düzenlemeye göre, riskli yapının yıktırılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, ilgililerin talebi ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilecek. Ancak bu işlem sonrası taşınmazın tapu kütüğünde, 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak ve tüm işlemler bu kanun çerçevesinde sürdürülecek.
SALT ÇOĞUNLUKLA KARAR DÖNEMİ BAŞLIYOR
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yıkım şartı aranmaksızın birçok işlem için paydaşların salt çoğunluğu yeterli olacak. Parsel birleştirme, ifraz, taksim, yeniden bina yaptırma, pay satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilecek.
BİR MALİK İSTERSE TÜM MALİKLER TOPLANTIYA ÇAĞRILACAK
Yeni yönetmelik, karar sürecini başlatmak için tek bir malik talebini yeterli görüyor. Riskli yapı bulunan parsellerde yapılacak yeni uygulamalar için, maliklerden birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak. Toplantı yeri ve zamanı; muhtarlıkta, bina kapısında ya da noter aracılığıyla ilan edilecek. İlan süresi 15 gün olacak ve bu sürenin sonunda tüm paydaşlara tebligat yapılmış sayılacak.
Toplantı, hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılacak ve alınan kararlar tutanak altına alınacak.
KARARA KATILMAYANLAR İÇİN İNCELEME VE İTİRAZ SÜRECİ
Karara katılmayan maliklerin, alınan kararları ve teklifleri inceleyebilmesi için belgeler muhtarlığa teslim edilecek ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare, TOKİ veya müteahhit tarafından belirlenen adreslerde erişime açılacak. Elektronik tebligat adresi bulunanlara bildirim dijital yolla yapılacak.
15 GÜN SONRA ARSA PAYINIZ SATILABİLİR
Bildirimden itibaren 15 gün içinde karar kabul edilmez veya teklif incelenmezse, karara katılmayan maliklerin arsa payları satışa çıkarılacak. Bu satış, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle önce diğer paydaşlara yapılacak. Satış gerçekleşmezse, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ payları satın alabilecek.
Riskli yapılarda ise, anlaşma şartlarının kabul edilmesi koşuluyla üçüncü kişilere satış yapılabilecek.
YIKIMDAN SONRA ARSA SATIŞINDA ÖNCELİK DEVLETİN OLACAK
Üzerindeki riskli binanın yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların satışına karar verilmesi durumunda, bu satış öncelikle kamuya teklif edilecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlığa bağlı kuruluşlar, ilgili idare ya da TOKİ’nin uygun görmesi halinde, arsa payı sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
PARSEL BİRLEŞTİRME VE BOŞ PARSELLER İÇİN YENİ KURALLAR
Tamamı riskli yapı olarak tespit edilen parsellerin birleştirilmesinde, her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk aranacak. Ancak riskli yapıların bulunduğu parsellerin, boş parsellerle birleştirilmesi için boş parsel maliklerinin oybirliği şartı korunacak.
ZEMİN UYGUN DEĞİLSE BAŞKA PARSELE TAŞINABİLECEK
Zemin yapısı, afet riski veya imar hakkı bulunmaması gibi nedenlerle yeni yapı yapılamayan alanlarda, yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınabilecek. Bu durumda, tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakati gerekecek.
SATIŞ GERÇEKLEŞMEZSE SÜREÇ YENİDEN BAŞLYACAK
İlk satışta arsa payı alınmazsa, salt çoğunluğun talebiyle satış süreci yeniden başlatılacak. Satış tarihleri ilan edilecek ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak.
VERGİ VE HARÇ MUAFİYETLERİ KORUNACAK
Parsel birleştirme ya da imar hakkı transferi durumlarında, tapu harç ve ücret muafiyetleri, riskli yapının bulunduğu parselin alan oranına göre uygulanmaya devam edecek.
TEMİNATLAR YÜZDE 6'YA GÖRE GÜNCELLENEBİLECEK
Son düzenlemeyle birlikte, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
