Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak tapulu ev ve tarla gibi gayrimenkullerin satışında kullanılan ön alım hakkına ilişkin önemli bir karara vardı. Yüksek Mahkeme, tarlalarda hak sahiplerine ait bölümlerin sınırları belirli olmaması halinde satılamayacağına dikkat çekti. Karara göre, satış öncesi hak iddia etmeyen paydaş, tapu devri sonrasında da hak talebinde bulunamıyor.

21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar, özellikle miras ya da satın alma yoluyla edinilen ve birden fazla kişiye ait olan tek tapulu tarlalar açısından büyük önem taşıyor. Bu tür taşınmazlarda pay sahipleri arasında satış nedeniyle sıkça uyuşmazlık yaşanabiliyor.

ŞUFA HAKKI NEDİR?

Kararda, kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkına da dikkat çekildi. Bu hak, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

Kararda ön alım hakkı şu ifadelerle tanımlandı:

“Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.”

TARLADA SINIR ÇİZGİSİ BELİRLEYİCİ OLDU 

Daire, önüne gelen somut olayda ortak tapulu bir tarlada yapılan satış sonrasında açılan ön alım davasını inceledi. Pay sahiplerinden biri hissesini üçüncü kişiye sattıktan sonra, diğer paydaş satışın kendi adına yapılması talebiyle dava açtı.

Satışı gerçekleştiren pay sahibi savunmasında, tarlada fiili taksim bulunduğunu, yani kendi payının sınırlarının belirli olduğunu ileri sürdü. İlk derece mahkemesi de bu gerekçeyle davayı reddetti.

Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine yeniden Yargıtay’ın önüne geldi. Dosyadaki bilirkişi raporunda, tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu, ayrıca sınır çizgileri ya da belirgin ayırıcı hatların bulunmadığı tespit edildi.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bilirkişi tespitlerinin mahkeme kararında dikkate alınmadığını belirledi. Kararda şu ifadeye yer verildi:

“Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. ”

Dairenin kararında ayrıca, “dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek, karar verilmesi gerekirdi” denilerek yerel mahkeme kararı bozuldu.

KARAR NE ANLAMA GELİYOR?

Karar, ortak tapulu tarlalarda hem fiili taksimin varlığı hem de satış anındaki tutumun belirleyici olduğunu ortaya koydu. Eğer paydaşlar kendi aralarında taşınmazı fiilen bölmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen kişinin sonradan ön alım hakkını kullanması mümkün olmayacak.

Öte yandan, fiili taksim bulunmadığı durumlarda mahkemelerin bu hususu ayrıntılı biçimde araştırması gerekecek.

Yargıtay’ın bu kararı, ortak tapulu taşınmazlarda satış yapacak ya da ön alım hakkını kullanmayı düşünen paydaşlar için emsal niteliği taşıyor. Özellikle tarla satışlarında sınırların netliği ve satış anındaki itiraz süreci, olası davalarda belirleyici rol oynayacak.