Nedim Türkmen
Nedim Türkmen

İşyeri kiracıları kader kurbanı oldu

Geçen hafta, 20.01.2019 tarihli ve “Kiracılara piyango çıktı” başlıklı köşe yazımda; 7161 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme gereği, mesken kiracılarının kira bedellerini yenilerken “tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını” dikkate alarak yeni bedeli hesaplayacaklarını ayrıntılı şekilde açıklamıştım. Yazımın sonunda “İşyeri kiralamalarında; 01.07.2020 tarihine kadar kira artış oranları serbest bırakılmıştır. Dolayısıyla tacir ile yapılan kira sözleşmesindeki artış oranları geçerli olmaya devam edecektir” şeklinde bir bilgiye yer vermiştim.
Bu yazım üzerine bazı okurlarım, mail yoluyla bu tespitime itiraz ettiler. Amacımız doğruyu bulup, kamuyu aydınlatmak, bütün okurlarıma çok teşekkür ediyorum.

Aşırı sürat felakettir

Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemi ile beraber, Bakanlar Kurulu tarafından yasa tasarısı yoluyla yasa yapılmıyor. Yasalar iktidar partisi milletvekillerinin Meclis'e sundukları yasa teklifleri yolu ile çıkartılıyor. En son çıkan 7161 sayılı Kanun, iktidar partisi milletvekilleri tarafından Meclis'e teklif olarak sunulmuş, sunulan teklif, ilgili komisyon ve Meclis tarafından kabul edilip, Cumhurbaşkanı'nın onayının ardından Resmi Gazete'de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Bu kanun tam 70 maddeden oluşuyor ve birçok kanunda değişiklik yapıyor. Bu kadar geniş kapsamlı değişiklikler; teklif yolu ve acele yapılınca; kanun yapma tekniğine uygun olmayan ve çelişkiler içeren düzenlemeler ortaya çıkabiliyor.

Mevzuat ne diyor?

Şimdi işyeri kiracılarının durumunu mevzuat çerçevesinde değerlendirelim: 7161 sayılı Kanun'un 59. maddesiyle 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine ikinci bir fıkra eklendi. Bu ekleme ile beraber geçici 2. madde aşağıdaki halini aldı.
Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
Bu fıkrayı ihdas eden kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanun'un 344'üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.
Değişikliğe ilişkin madde gerekçesinde “Madde ile, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un geçici 2'nci maddesine bir fıkra eklenmek suretiyle kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin artış oranı olarak belirlenmesinin üretici fiyat endeksinden daha hakkaniyete uygun sonuçlar doğuracağı düşünülerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesinde yapılan değişikliğin derhal uygulanması öngörülmektedir” denilmektedir.
Yukarıda tam metnine yer verdiğim geçici 2. maddenin 1. fıkrası, işyeri kiralamalarında 01.07.2020 tarihine kadar sözleşme serbestisi hakkı tanıyor. Eklenen 2. fıkra ise tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının 01.01.2019 tarihinden itibaren esas alınacağını düzenliyor.

Kanun yapmak sanattır

Bir konuda yeni bir düzenleme getirirken; bütün mevzuatın taranması ve çelişen hükümlerin tek tek ayıklanması gerekmektedir. Bu her ne kadar zahmetli ve uzun bir çalışmayı gerektirse de, ileride kanunun uygulanması aşamasında büyük önem taşımaktadır.
Kira parası artış oranı, kamu yararı gerekçesi ile kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlama, “sınırlı artış ilkesi” ve “geçici süre olma” özelliği taşımalıdır. Ülkemizde bu özelliği taşıyan 4531 sayılı Kanun ile 2000 ve 2001 yıllarında kira artışları sınırlandırılmıştı.
Yukarıda yer alan geçici 2. maddeye eklenen 2. fıkra ile yapılan düzenleme; zayıf gerekçesi, kanun tekniğine uymayan yapısı ve her şeyden önce sınırlı artış ilkesi ve geçici süre olma özelliğini taşımadığı için, sözleşme özgürlüğünü ihlal ederek mülkiyet hakkının özünü zedeleyecektir. Bu konuda 6570 sayılı Kanun ile ilgili 1963 tarihli Anayasa Mahkemesi kararını dikkatli okumakta fayda var.
İşyeri kira sözleşmelerine ilişkin yapılan düzenleme, aceleye getirilerek ve gerekli özen gösterilmeyerek, birçok hukuki ihtilaf yaratacak hal almıştır. Konunun bir an önce hakkaniyete uygun bir çözüme kavuşturulması zorunludur.