Tamamen yurtseverlik duygularıyla dile getirdiğim gerçeklerin ardından Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği Yönetim Kurulu’ndan bir mektup aldım.
Söylediklerimi tümüyle doğrulayan bu mektubu aynen yayımlıyorum:
★★★
“Sayın Dündar,
Mevcut uygulamaya göre 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul alan yabancılar, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olabiliyor.
Vatandaşlığa geçiş kısaca şöyle gerçekleşiyor:
Yabancı almak istediği gayrimenkulü emlakçılar, danışmanlık şirketleri ve müteahhit firmaların yönlendirmesi ile belirliyor.
Almak istediği gayrimenkulün tapusu ile Tapu Müdürlüklerine başvuru yapıyor.
Emlakçı, danışman firma veya müteahhit, sistemde kayıtlı değerleme firmalarından birini kendisi seçiyor. Ancak bu seçimi yapmadan önce mesleğimizin tüm etik kuralları çiğnenerek değerleme uzmanı veya değerleme firması ile önceden değer konusunda anlaşarak bu seçimi gerçekleştiriyor. (Bu şekilde yol almayan örnekler de mevcut)
Değerleme firması, gelen talebi sözleşmeli ya da kadrolu uzmanına iletiyor. Ancak önceden yapılan anlaşmaya dayalı olarak bu ekspertiz işlemi, anlaşma sağlanan ekspere yönlendiriliyor.
Uzman değerleme (ekspertiz) raporunu hazırlıyor ve MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (GABİM) üzerinden talebi iletiyor.
GABİM gelen değerleme (ekspertiz) raporunu Tapu Müdürlüğü’ne gönderiyor.
Tapu Müdürlüğü değerleme (ekspertiz) raporundaki değer üzerinden satış tescil işlemini yapıyor. (Değerleme raporlarındaki değer 400.000 USD den az olamaz)
Yabancı elindeki belgelerle ilgili kurumlar aracılığı ile T.C. vatandaşı oluyor.
Dumlupınar'da, Başkomutanlık Meydan Muharebesi'nden kalma, patlamamış el bombası. Şehit kanıyla sulanmış bu kutsal topraklar, ne idüğü belirsiz kişilere düzmece ekspertizlerle pazarlanmamalı...★★★
Peki çarpıklık nasıl oluşuyor?
Çarpıklığın en önemli sebebi, GABİM’den gelen yabancı satış taleplerinin “bağımsızlık” ilkesine aykırı şekilde yabancının alacağı gayrimenkul için istediği değerleme firmasını seçebilmesi ve bu çarpıklığa Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) ile Sermaye Piyasası Kurulu”nun (SPK) disiplin süreçlerinin işletilmemesidir.
Çarpıklık gerçekte 400.000 USD değere sahip olmayan bir gayrimenkulün aracı-satıcı-değerleme şirketi üçgeninde 400.000 USD olarak raporlaştırılıyor olmasıdır. Bunun en önemli sebebi mesleğimizin etik ilkelerinin hiçe sayılarak rapor değerinin alıcı/satıcı ile değerleme uzmanı/firması arasında önceden belirlenme imkanının bunuyor olmasıdır.
Bazı raporlarda imzası bulunan değerleme uzmanı gayrimenkulün bulunduğu ilde dahi ikamet etmemektedir. Mesleğimizin bir diğer etik ilkesi olan raporu hazırlayan kişinin ilgili gayrimenkulü görme zorunluluğu aleni bir şekilde ve düzenli olarak ihlal edilmektedir. Örneğin ikametgahı (A) şehri olan bir değerleme uzmanının Antalya’da başkaları tarafından hazırlanmış yüzlerce/binlerce raporda imzası bulunabilmektedir. Rapor ilgili ilde liyakat sahibi olmayan kişiler tarafından hazırlanıp başka bir ilde ikamet eden bir değerleme uzmanının imzası kullanılmaktadır.
Aracılar (emlakçı, müteahhit satış ofisleri veya danışmanlık şirketleri) gerçekte 200.000 dolar değerindeki bir gayrimenkul için, kendi seçtiği değerleme şirketi üzerinden hazırlattığı ekspertiz raporunda; değeri şişirip 400.000 dolar olarak belirliyor. Bu rapor, tapu müdürlüğüne iletiliyor ve satış tescil işlemi 400.000 dolar üzerinden yapılıyor.
★★★
Yabancı parayı satıcının hesabına gönderiyor. Satıcı gerçek değer bedeli olan 200.000 USD alıyor. Aracı-satıcı-değerleme şirketi aralarında belirledikleri örneğin 50.000 dolarlık bedeli paylaşarak kalan 150.000 doları yabancıya geri vererek işlemi sonlandırıyor. Sonuç olarak:
■ Yabancı 400.000 dolar yerine 250.000 dolara T.C. vatandaşı oluyor.
■ Aracı, satıcı, değerleme şirketi/değerleme uzmanı arasında 50.000 dolarlık rüşveti paylaşıyorlar.
■ Vatandaşlık için gerekli olan 400.000 doların biraz daha üstü olan 500.000 dolar ile 2 kişi vatandaşlık işlemini yaptırabiliyor.
■ Ortaya takibi imkansız bir kara para çıkıyor.
■ Bu şekilde işlem yapan değerleme uzmanı / değerleme firması, bir rapor ücretinin 10–20 katına varan kazançlar ile bu sistemin içerisinde tutuluyor.
★★★
Gelelim bu üç kağıtçılığın sonuçlarına:
■ Türkiye Devleti’nin prestiji sarsılıyor.
■ Görevini hakkıyla yapan değerleme uzmanlarının itibari zedeleniyor, gayrimenkul değerleme sektöründe rekabeti yok ediyor.
■ Kara para girişleri artıyor.
■ Gayrimenkul piyasası spekülatif bir şekilde yükseliyor. Bazı emlak sitelerinde sadece yabancıya satış yapılan gayrimenkul projelerine rastlanmaktadır. Bu durum ilgili bölgedeki gayrimenkul fiyatlarını yükselterek T.C. vatandaşları için gayrimenkul alımını daha da zor bir hale getiriyor.
■ İstanbul’da yüzde 20’lere varan boş konut arzına rağmen ciddi bir barınma sorunu ortaya çıkıyor ve bu durum kira fiyatlarına da sirayet ediyor.
★★★
Geçiyoruz bu çarkın nasıl düzeleceğine;
Yabancıya satış işlemlerinin bir an önce genelge yolu ile düzenlenerek emlakçı-danışman firma tarafından firma seçimi ortadan kaldırılmalı ve algoritma yolu ile değerleme firmaları sistem tarafından rastgele seçilmeli. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde kurulacak bir dağıtım kanalı ile TDUB üyesi değerleme uzmanlarına bir algoritma ile dağıtılması sağlanmalı.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve TDUB konu kamu tüzel kurumu olmalarının gereklerini yerine getirerek ellerindeki disiplin süreçlerini daha güçlü bir şekilde işleterek bu ilişkilerin içine girmiş kişi ve kurumlara çok daha ciddi yaptırımlarda bulunmalı. SPK ve TDUB mevzuatında değerleme faaliyetlerini düzenleyen yasal mevzuat yenilenerek gevşek bir şekilde uygulanan meslekten uzaklaştırma ya da men cezalarının yanı sıra değerleme sektörü olarak tabi olduğumuz SPK mevzuatında borsada işlem gören firmaların yaptıkları usulsüzlükler ile ilgili mevcut olan hapis cezaları ve yüklü para cezaları bu işlemler için de mevzuata edilmeli ve caydırıcılık artırılmalı.
Hepsinden önemlisi; vatandaşlık işlemlerinden bankacılık ve finans işlemlerine, imar planları değişikliklerinde oluşacak değer artış payından, kentsel dönüşüme dek her alanda etkisi olan değerleme mevzuatının, kendisini devlet yerine koyan şirketler tarafından yönlendirilmesinin ya da SPK tarafından çıkarılan tebliğler ile yönetilmesinin önüne geçecek bir “Değerleme Meslek Kanunu” çıkarılmalıdır.
Saygılarımızla,
Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği Yönetim Kurulu”
★★★
Mektup böyle...
İsyanımda haklıymışım değil mi?
