Ocak ayı boyunca birçok site toplayacağı genel kurullar ile yeni yılda aidatlara yapılacak artışlara karar verecek. İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Adana ve Kocaeli gibi bazı büyükşehirlerde aidatlar neredeyse kiralara yaklaştı. Site yönetimlerinde toplantı zamanını, yönetimin aidatlara dilediği miktarda zam yapıp yapamayacağını, kat maliklerinin alınan kararlar itiraz edip edemeyeceğini ve kiracının aidat artışlarındaki söz hakkını birlikte değerlendirelim.

TOPLANTI ZAMANI

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

YETER SAYISI

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

KAT MALİKLERİNİN İTİRAZ HAKKI

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak toplantıda alınan karar karşı K.M.K 32.nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

KİRACI YÜKSEK AİDATA İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?

Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanununda iptal davası hakkı kat maliki için düzenlenmişse de Yargıtay Kararlarına göre kiracının da bu davayı açma hakkı vardır.

Yargıtay 2019/6235 K. Sayılı ilamında, “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi ‘Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.’ hükmü düzenlenmiştir. Ana kural bu olmakla birlikte ana taşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir” ifadelerine yer vererek aidat miktarına ilişkin verilen kat malikleri kurulu kararına karşı kiracıların çıkarını ilgilendirdiği için dava açabileceklerini belirtmiştir.

AİDATA NE KADAR ZAM GELEBİLİR?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre aidat artışları bir üst sınıra tabi değil. Başta apartman – site personel maaşları, sosyal güvenlik kurumu ödemeleri, kullanılan malzeme ve teknik gider kalemlerinde her yıl ve enflasyona göre artıyor olması bu kapsamda aidatlar için bir üst sınır belirlemeyi zorlaştırıyor.

Salt maaş artışlarını ve gider kalemi göstermek suretiyle aidatlarda doğrudan bir artışa gidilmesinin kanuni bir zorunluluk olmamasına rağmen genel kuruldan bir karar alınmadan keyfe keder aidat artışlarının yapılması hukuken mümkün değildir.