Son günlerde özellikle bazı sosyal medya platformlarında, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan incelemeler sonrasında vergi daireleri taşınmaz alım satımlarında eksik ödenen tapu harçlarının yapay zekâ yazılımı ile tespit edilmesi sonrasında bazı mükelleflere gönderilen beyana çağrı yazıları gönderilmeye başlandı.
Vatandaşlara eksik harç ödediği düşüncesi ile gönderilen yazıların ne anlama geldiğini, eksik harç tutarının nasıl tespit edilebileceğini ve tapu alım satımlarında gerçekten ödenmesi gereken harç tutarının ödenmemesi halinde karşılaşılabilecek sorunların ne olduğunu birlikte değerlendirelim.
Beyana Çağrı Mektubu Nedir?
Bir takvim dönemi içerisinde yaptığı işlem nedeniyle vergi ödemek zorunda olan bir mükellefin eksik ya da hiç ödemediği verginin idare tarafından tespit edilmesinden sonra ilgilisine gönderdiği ve beyannamelerini süresinde vermemeleri nedeniyle ilgilinin bilinen adreslerine gönderilen yazıya beyana çağrı mektubu denilmektedir.
Beyana çağrı mektubu kanunda düzenlenmemiş olup sadece vergi daireleri işleyişinin uygulamada getirdiği pratik bir çözüm yoludur. Zaman içerisinde bazı yönergelerde yer almış olsa da kanuni bir düzenleme çerçevesinde tanımlanmamıştır.
Gönderilen Yazılar Ne Anlam İhtiva Ediyor?
Yapay zekâ kullanılmak suretiyle yapılan bu tespitler üzerinden vergi mükellefleri beyana davet edilerek. Gerçekten resmi olarak gösterilen satış tutarı üzerinden değil, görünenin arkasında gerçekleşen satış miktarı üzerinden alınması gerekli alım ve satım harçlarındaki eksikliğin tamamlatılması ve bu yolla mükellef hakkında cezalı tarhiyat işlemlerine tabi tutulması amaçlanmaktadır.
Gayrimenkul Alımlarında Emlak Vergisi Değeri
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir.
Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.
Yapay zekâ kullanmak suretiyle bir taşınmaz değerinin belirlenmesi ve buna bağlı olarak eksik harcın tamamlattırılmak istenmesi hukuken olanaklı değildir. Zira emlak değeri üzerinde gerçekleşmiş bir satış işleminin idare tarafından açıkça tespit edilmesi halinde ancak ilgilisinden eksik ödediği harç talep edilebilir.
Tapuda Yapılan Satışta Harç Eksik Ödenirse Ne Olur?
Tapuda yapılan satış işleminden sonra eksik harç miktarı ödendiğinin vergi dairesi tarafından tespit edilmesi halinde vergisel yönden eksik ödenen harcın tamamlatılması, vergi zıyaı cezası ve gecikme faizi birlikte harç tahsil edilir.
Bu durumda gerçekleştirilen satış işleminden bir yıl sonra iktisap bedelinin 1 milyon lira daha az beyan edildiğinin tespit edilmesi halinde 75 bin lira civarında ilave bir harç yükü ile karşılaşılması mümkün olabilir.
Öte taraftan gerçek satış bedelinin gizlenmek istenmesi suretiyle gerçekleştirilen satış işlemleri taşınmazın müstakbel sahibini bin bir hukuki problem ile baş başa bırakabilir. Ülkemizde pandemi sonrasında özellikle depreme duyarlı olduğu düşünülen lokasyon ve binalardaki fiyatların astronomik yükselmesi beraberinde yüksek vergi ve harç oranları ne yazık ki emlak değerinin bir miktar üzerinde ancak gerçek satış değerinin altında satışların yaşanmasına neden olmuştur.
İşte gerçek satış değerinin altında beyan edilen satış miktarları ve eksik ödenen harçlar, elden yapılan kayıt dışı ödemeler bazı dolandırıcıların gözünden kaçmayarak, devlete ödenecek tapu harcından kaçarken satın alınan taşınmazların elde çıkmasına sebebiyet vermiştir.
Sadece 2024 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 478 bin 25 konut satıldı. Bunula birlikte tapuda eksik harç göstererek satışı gerçekleşen ve elden ödenen kayıt dışı paralar nedeniyle mahkemelerde alacaklılarından mal kaçırdığı iddiası ile 44.106 dava görüldü. Yapılan yargılamalarda 115.092 davalı ile 46.313 davacı mahkemelerin yolunu tuttu.
Peki Çözüm Ne Olmalı?
Taşınmaz fiyatlarındaki önlenemez yükselme zaten vatandaşı ev sahibi yapma noktasında ciddi anlamda zorlamakta. Belediyelerdeki emlak rayiç değerlerinin güncel olarak yeniden belirlenmesi ve tapu alım satım harçlarının yüzde 4’ten yüzde 2’ye indirilmesi suretiyle alandan yüzde 1 satandan yüzde 1 şeklinde gidilebilecek bir yeni düzenleme ile hem vatandaşın usulüne uygun şekilde satışlar yapması hem de devletin gerçek satış miktarları üzerinden tapu harçları alması çok daha isabetli bir uygulama olabilir.
